Điều kiện đối với công ty hoạt động xây dựng tại Việt Nam

2026/02/06

• Nguyen Vy Anh

Theo Biểu cam kết WTO, lĩnh vực xây dựng đã được mở cửa cho nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư thành lập công ty con tại Việt Nam, tuy nhiên đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện do liên quan trực tiếp đến an toàn công trình, chất lượng kỹ thuật và trật tự xây dựng. Để thực hiện hoạt động xây dựng tại Việt Nam, các doanh nghiệp thành lập tại Việt Nam (bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) không chỉ cần đăng ký ngành nghề xây dựng phù hợp trên giấy phép, mà còn phải đáp ứng nhiều điều kiện kinh doanh chặt chẽ về năng lực, chứng chỉ và quản lý chuyên môn. Bài viết này sẽ làm rõ các điều kiện và thủ tục pháp lý mới nhất liên quan đến hoạt động xây dựng đối với doanh nghiệp hoạt động tại Việt Nam, cũng như chia sẻ một số thực tiễn áp dụng, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài xem xét khi đầu tư trong lĩnh vực này.

1. Quy định chung

Theo Luật Xây dựng, hoạt động xây dựng bao gồm toàn bộ quá trình từ lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng, giám sát xây dựng, quản lý dự án, lựa chọn nhà thầu, nghiệm thu, bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng và hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình.

Doanh nghiệp tham gia hoạt động xây dựng phải đáp ứng điều kiện năng lực hoạt động xây dựng tương ứng với lĩnh vực chuyên môn. Cụ thể, doanh nghiệp cần có đủ điều kiện năng lực khi thực hiện các lĩnh vực sau:
a) Khảo sát xây dựng;
b) Lập quy hoạch đô thị và nông thôn;
c) Thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng;
d) Tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng;
đ) Thi công xây dựng công trình;
e) Tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình;
g) Kiểm định xây dựng;
h) Quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Theo Công văn 6386/BXD-KTQLXD (áp dụng từ 1/7/2025), các doanh nghiệp hoạt động xây dựng không còn phải xin cấp chứng chỉ năng lực xây dựng như trước đây. Thay vào đó, doanh nghệp sẽ tự chịu trách nhiệm công khai minh bạch năng lực của mình, thực hiện thủ tục công bố và chịu sự giám sát hậu kiểm từ cơ quan quản lý nhà nước Đây là thay đổi đánh dấu quan trọng trong nỗ lực cắt giảm thủ tục hành chính và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng.

Tuy nhiên, lưu ý rằng, mặc dù thủ tục cấp chứng chỉ bị bãi bỏ, song các điều kiện về năng lực hoạt động xây dựng theo các văn bản luật vẫn được duy trì và giám sát nghiêm ngặt. Việc không đáp ứng điều kiện theo luật định có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm xử phạt hành chính, đình chỉ hoạt động, thậm chí chịu trách nhiệm hình sự nếu để xảy ra hậu quả nghiêm trọng trong quá trình hoạt động xây dựng.

2. Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, doanh nghiệp

Đối với các lĩnh vực hoạt động xây dựng thuộc danh mục phải đáp ứng điều kiện năng lực như mục 1, doanh nghiệp cần chứng minh đủ năng lực về pháp lý, nhân sự và kinh nghiệm theo quy định tại Luật Xây dựng và Nghị định số 175/2024/NĐ-CP.

Cụ thể, năng lực hoạt động xây dựng của doanh nghiệp được xác định dựa trên các nhóm tiêu chí chủ yếu sau:
　(i) Năng lực pháp lý: Doanh nghiệp được thành lập hợp pháp, có đăng ký ngành nghề xây dựng tương ứng với lĩnh vực hoạt động dự kiến thực hiện.
　(ii) Năng lực nhân sự: Có đội ngũ chủ nhiệm, chỉ huy trưởng, cá nhân phụ trách đáp ứng yêu cầu về trình độ chuyên môn, chứng chỉ hành nghề và kinh nghiệm theo từng cấp hạng công trình.
　(iii) Năng lực kinh nghiệm: Chứng minh đã thực hiện công trình hoặc gói thầu phù hợp với quy mô và cấp công trình mà doanh nghiệp dự kiến đảm nhận. Cấp công trình được xác định theo quy định tại Thông tư 06/2021/TT-BXD được sửa đổi, bổ sung Thông tư 02/2025/TT-BXD dựa trên quy mô, tính chất kỹ thuật, công năng sử dụng và yêu cầu an toàn của công trình. Theo đó, công trình được chia thành các cấp: đặc biệt, I, II, III và IV.
Ví dụ: Tòa nhà chung cư cao 15 tầng, chiều cao 60 m, tổng diện tích sàn 12.000 m² được xác định là công trình cấp II, bãi đỗ xe diện tích 10.000 m² và không có nhà để xe được xác định là công trình cấp IV.
Lưu ý rằng, kinh nghiệm của công ty mẹ tại Nhật Bản hoặc kinh nghiệm nhận thầu của công ty mẹ tại Việt Nam sẽ không được tính là kinh nghiệm của công ty con sau khi thành lập.
　(iv) Năng lực tài chính và thiết bị: Đối với một số lĩnh vực như thi công hoặc khảo sát, cần có  khả năng huy động đủ số lượng máy móc, thiết bị chuyên dụng đáp ứng yêu cầu công trình.

Năng lực hoạt động xây dựng được phân hạng để xác định phạm vi, quy mô và cấp công trình mà doanh nghiệp được phép thực hiện. Hiện nay, hệ thống phân hạng gồm ba cấp chính:
・Hạng I: Là hạng cao nhất. Doanh nghiệp đạt hạng này được phép thực hiện các công trình cấp đặc biệt, cấp I và các công trình nhỏ hơn, bao gồm cả dự án có quy mô, kỹ thuật phức tạp hoặc yêu cầu cao về an toàn, chất lượng.
・Hạng II: Doanh nghiệp được phép thực hiện công trình cấp II và cấp III, cùng các công trình nhỏ hơn.
・Hạng III: Là hạng cơ bản, áp dụng với doanh nghiệp thực hiện các công trình cấp III, cấp IV hoặc công trình quy mô nhỏ. Đây là hạng năng lực khởi điểm của các doanh nghiệp mới thành lập hoặc mới bổ sung hoạt động xây dựng, ít kinh nghiệm hoặc chỉ tham gia vào một phần công trình nhỏ trong tổng thể dự án.

Trên cơ sở đó, doanh nghiệp cần xác định rõ hạng năng lực phù hợp trước khi thực hiện thủ tục công bố – đăng ký năng lực hoạt động xây dựng qua website của cơ quan chức năng. Bảng dưới đây tóm lược các điều kiện cụ thể cho một hoạt động xây dựng phổ biến đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như sau:

Lĩnh vực	Nội dung điều kiện	Hạng I	Hạng II	Hạng III
Tổ chức thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng	Nhân sự	– Ít nhất 02 cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm có chứng chỉ hạng I hoặc chứng chỉ hành nghề kiến trúc đối với dịch vụ thiết kế thẩm tra kiến trúc. – Cá nhân tham gia thực hiện, thẩm tra thiết kế có chuyên môn phù hợp. – Sử dụng phần mềm bản quyền hợp pháp.	– 01 cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm có chứng chỉ hạng II trở lên hoặc chứng chỉ hành nghề kiến trúc đối với dịch vụ thiết kế thẩm tra kiến trúc. – Cá nhân tham gia thực hiện, thẩm tra thiết kế có chuyên môn phù hợp.	– 01 cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm có chứng chỉ hạng III trở lên hoặc chứng chỉ hành nghề kiến trúc đối với dịch vụ thiết kế thẩm tra kiến trúc. – Cá nhân tham gia thực hiện, thẩm tra thiết kế có chuyên môn phù hợp.
	Kinh nghiệm	Ít nhất 01 công trình từ cấp I trở lên hoặc 02 công trình từ cấp II trở lên cùng loại	Ít nhất 01 công trình từ cấp II trở lên hoặc 02 công trình từ cấp III trở lên cùng loại	Không yêu cầu
Tổ chức thi công xây dựng công trình	Nhân sự	– Ít nhất 02 cá nhân là chỉ huy trưởng công trường hạng I – Cá nhân phụ trách có trình độ đại học hoặc cao đẳng phù hợp và thời gian công tác ít nhất 03 năm đối với trình độ đại học, 05 năm đối với trình độ cao đẳng;	– Có cá nhân là chỉ huy trưởng công trường từ hạng II trở lên – Cá nhân phụ trách có trình độ đại học hoặc cao đẳng hoặc trung cấp phù hợp và thời gian công tác ít nhất 01 năm đối với trình độ đại học, 03 năm đối với trình độ cao đẳng hoặc trung cấp;	– Có cá nhân là chỉ huy trưởng công trường từ hạng III trở lên – Cá nhân phụ trách có trình độ đại học hoặc cao đẳng hoặc trung cấp phù hợp;
	Kinh nghiệm	– Đã trực tiếp thi công công tác xây dựng của ít nhất 01 công trình từ cấp I trở lên hoặc 02 công trình từ cấp II trở lên cùng loại; – Đã trực tiếp thi công công tác lắp đặt thiết bị của ít nhất 01 công trình từ cấp I trở lên hoặc 02 công trình từ cấp II trở lên.	– Đã trực tiếp thi công công tác xây dựng của ít nhất 01 công trình từ cấp II trở lên hoặc 02 công trình từ cấp III trở lên cùng loại; – Đã trực tiếp thi công công tác lắp đặt thiết bị của ít nhất 01 công trình từ cấp II trở lên hoặc 02 công trình từ cấp III trở lên.	Không yêu cầu
	Khác	Có khả năng huy động đủ số lượng máy móc, thiết bị chủ yếu đáp ứng yêu cầu thi công
Tổ chức tư vấn giám sát thi công xây dựng	Nhân sự	Ít nhất 02 cá nhân đảm nhận chức danh giám sát trưởng có chứng chỉ hạng I	01 cá nhân đảm nhận chức danh giám sát trưởng có chứng chỉ từ hạng II trở lên	01 cá nhân đảm nhận chức danh giám sát trưởng có chứng chỉ từ hạng III trở lên
	Kinh nghiệm	– Đã giám sát công tác xây dựng của ít nhất 01 công trình từ cấp I trở lên hoặc 02 công trình từ cấp II trở lên cùng loại; – Đã giám sát công tác lắp đặt thiết bị của ít nhất 01 công trình từ cấp I trở lên hoặc 02 công trình từ cấp II trở lên.	– Đã giám sát công tác xây dựng của ít nhất 01 công trình từ cấp II trở lên hoặc 02 công trình từ cấp III trở lên cùng loại; – Đã giám sát công tác lắp đặt thiết bị của ít nhất 01 công trình từ cấp II trở lên hoặc 02 công trình từ cấp III trở lên.	Không yêu cầu

 

Như vậy đối với doanh nghiệp mới thành lập, chưa từng thực hiện dự án hoặc công trình xây dựng tương tự, việc đáp ứng tiêu chí năng lực kinh nghiệm là hạn chế. Trong giai đoạn đầu, doanh nghiệp có thể lựa chọn một trong các hướng triển khai phù hợp sau :

1. Đăng ký hoạt động ở hạng năng lực thấp (Hạng III) – phù hợp với các công trình cấp III, cấp IV hoặc quy mô nhỏ. Đây là cũng là lựa chọn phổ biến cho doanh nghiệp mới trong giai đoạn đầu. Sau khi đã thực hiện một số công trình thực tế và tích lũy hồ sơ kinh nghiệm, doanh nghiệp có thể nâng hạng năng lực lên Hạng II hoặc Hạng I và thực hiện công bố công khai năng lực theo quy định.

2. Tham gia thực hiện các gói thầu hoặc dự án nhỏ trong vai trò nhà thầu phụ hoặc liên danh nhà thầu:  Doanh nghiệp có thể đảm nhận một phần công việc (ví dụ: khảo sát, thiết kế, giám sát hoặc thi công hạng mục nhỏ), từ đó tích lũy năng lực kinh nghiệm để nâng hạng năng lực.

Bài viết này đã phân tích các điều kiện cần thiết để doanh nghiệp có thể thực hiện hoạt động xây dựng tại Việt Nam. Mặc dù thủ tục cấp chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng đã được bãi bỏ, giúp đơn giản hóa quy trình hành chính và tạo cơ chế công bố năng lực minh bạch, linh hoạt hơn, doanh nghiệp vẫn cần bảo đảm đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật, đồng thời thực hiện công bố năng lực và lưu trữ các tài liệu, hồ sơ chứng minh việc đáp ứng đủ điều kiện trong trường hợp có thanh, kiểm tra.

Căn cứ:
・Luật Xây dựng 2014;
・Nghị định 175/2024/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng;

Liên hệ nếu doanh nghiệp có
những nhu cầu liên quan đến báo cáo